La ordenanza
Una ordenanza de equidad para Encinitas.
El 28 de octubre el Concejo Municipal adoptó una ordenanza de urgencia, 5 a 0. Aquí está lo que hace, lo que debe incluir la ordenanza permanente y cómo otras ciudades de California ya protegen estos hogares.
La petición: tres cosas
El primer paso está logrado: la ordenanza de urgencia se aprobó, 5 a 0.
El 28 de octubre el Concejo Municipal adoptó por unanimidad la Ordenanza de Urgencia 2026-16. Las cuotas de espacio se mantienen a su nivel del 28 de octubre, y los aumentos notificados para el 1 de noviembre no entran en vigor. De aquí en adelante, el dueño del parque puede subir la cuota solo una vez en cualquier período de 12 meses, hasta el menor entre 4% o el 75% de la inflación de San Diego (cerca de 3.5% hoy). Dura hasta el 30 de julio de 2027, o hasta que entre en vigor una ordenanza permanente. Todo lo que hace →
Lo que sigue: la administradora municipal, Jennifer Campbell, dice que el personal hará varios talleres, con residentes y con dueños de parques, y espera un borrador de la ordenanza permanente alrededor de febrero de 2027. El personal lo presentará al Concejo para recibir comentarios y luego regresará para un voto final.
Una moratoria antes del 1 de noviembre (lograda)
Adoptada por unanimidad el 28 de octubre. Mantiene las cuotas a su nivel del 28 de octubre, detiene los aumentos notificados para el 1 de noviembre y permite solo un aumento con tope por espacio al año hasta que entre en vigor una ordenanza permanente.
Una ordenanza de equidad permanente
El personal de la Ciudad hará talleres con residentes y con dueños de parques y espera un borrador alrededor de febrero de 2027; luego regresará al Concejo para audiencia pública y adopción.
La ordenanza de urgencia protege a los hogares mientras ese trabajo se hace con cuidado y sin vacíos.
Una zona protegida para los parques (overlay)
Una protección de zonificación que mantiene el terreno de los parques en uso de parque, para que no pueda convertirse en condominios o apartamentos sin un proceso público completo.
Puede avanzar al mismo tiempo que la ordenanza permanente. Qué es →
Una ordenanza de urgencia entra en vigor de inmediato y necesita cuatro de los cinco votos del Concejo (Código de Gobierno §§ 36934, 36937). La de Encinitas se aprobó con los cinco votos.
Por qué la moratoria fue primero
Una buena ordenanza permanente toma tiempo, investigación y cuidado. Sin una congelación mientras tanto, ese tiempo es justo cuando suben las cuotas.
- Cuando las ciudades abordan las cuotas de espacio, los dueños a menudo las suben antes de que lleguen las reglas. El condado de Los Ángeles lo constató en 2018; Fortuna documentó que las cuotas de un parque subieron 96% de 2013 a 2025.
- Lea el relato de Sharon Henderson →
- Los primeros aumentos de este año en Riviera estaban programados para el 1 de noviembre, cuatro días después de la reunión del Concejo del 28 de octubre: aumentos de hasta 17.3% sobre cuotas de espacio que ya superan los $2,000 al mes. La ordenanza de urgencia los detuvo.
- Congelar al nivel de la fecha de adopción no cambia nada de lo que un dueño ya cobra. Solo mantiene las cosas quietas mientras la Ciudad decide.
Cómo lo hizo Fortuna, en unos seis meses
Fortuna, en el condado de Humboldt, es una de las ciudades de California que adoptó más recientemente una ordenanza de cuotas de espacio. Dio los mismos dos pasos que pedimos a Encinitas.
- 29 de septiembre de 2025
Moratoria de urgencia aprobada, 4–1
Pausó los aumentos en todos los parques de la ciudad, usando como base la cuota vigente ese día. Los dueños ofrecieron un acuerdo voluntario; los residentes dijeron que no se podía hacer cumplir, y el abogado de los dueños amenazó con demandar. El Concejo actuó de todos modos.
- Octubre 2025 – marzo 2026
El personal redacta la ordenanza permanente
Las cuotas se mantuvieron quietas mientras se escribían las reglas.
- 6 de abril de 2026
Ordenanza permanente aprobada, 4–1
Aumentos ligados a la inflación del oeste de EE. UU., con tope de 5% y no más de una vez al año; ningún aumento cuando una casa se vende en su lugar; mejoras de capital solo con aprobación previa; una audiencia de rendimiento justo ante un oficial de audiencias independiente.
- 18 meses después
Revisión incluida
El Concejo debe revisar si la ordenanza está funcionando.
Fuentes (en inglés): Lost Coast Outpost, 30 sept. 2025; Lost Coast Outpost, 7 abr. 2026; documentos de la ordenanza de Fortuna.
Qué incluye una ordenanza de equidad
Los detalles le corresponden a la Ciudad. Estos son los elementos que comparten las ordenanzas más sólidas de California.
Aumentos ligados a la inflación
Una fórmula anual clara basada en el Índice de Precios al Consumidor, con tope, para que residentes y dueños sepan qué esperar.
Sin aumento al vender
La cuota se queda con el espacio cuando se vende una casa a un comprador que la deja ahí. Esto protege el valor de la casa.
Rendimiento justo garantizado
Cualquier dueño que crea que las reglas le niegan un rendimiento justo puede pedir a un oficial de audiencias independiente un aumento mayor.
Mejoras aprobadas
Las mejoras de capital reales pueden trasladarse, con aprobación previa, repartidas a lo largo de la vida de la mejora.
Protección contra represalias
Ninguna sanción por organizarse, unirse a una asociación de propietarios o hablar con la Ciudad.
Pagada con una pequeña cuota por espacio
Estos programas suelen financiarse con una cuota anual por espacio, así que la Ciudad no carga con el costo.
¿Requiere a la Comisión Costera o un voto de la Proposición A? Una ordenanza así fija lo que se puede cobrar por un espacio existente. No cambia la zonificación, ni la densidad, ni autoriza construcción alguna, que es lo que regulan el Programa Costero Local y la Proposición A. Esa es nuestra lectura como residentes; el Abogado de la Ciudad asesorará al Concejo.
Otras ciudades del condado de San Diego ya lo hacen
Unas 100 ciudades y condados de California regulan las cuotas de espacio de casas prefabricadas. Aquí en el condado de San Diego:
| Ciudad | Aumento anual | ¿Se mantiene la cuota al vender? |
|---|---|---|
| Oceanside Código Municipal cap. 16B, vigente desde los años 80 | 75% de la inflación de San Diego, máximo 8% | Sí |
| Escondido Proposición K, aprobada por los votantes (1988) | Revisado por una Junta de Revisión de Rentas; el procedimiento corto presume 90% de la inflación | En parte: hasta 8% en una venta en el lugar |
| Chula Vista Cód. Municipal cap. 9.50 | 100% de la inflación hasta 3%; 75% arriba de eso | No |
| Santee Cód. Municipal cap. 2.44 | Fórmula basada en la inflación; máximo efectivo de aprox. 4.1% | Sí |
| San Marcos Cód. Municipal cap. 16.16 | El Concejo revisa los aumentos cuando lo piden residentes de la mitad de los espacios | No se aborda |
Encinitas adoptó la primera, una ordenanza de urgencia temporal, el 28 de octubre de 2026. No se encontró ordenanza de cuotas de espacio en Carlsbad, San Diego, Poway, Solana Beach, Del Mar, Coronado ni La Mesa. Vista solo tiene un acuerdo voluntario. National City reemplazó su ordenanza con acuerdos con los dueños de parques en 2025.
La ordenanza de Escondido llegó a la Corte Suprema de EE. UU., que la confirmó por unanimidad en Yee v. City of Escondido, 503 U.S. 519 (1992).
Lo que dicen los opositores, y las respuestas
Estos programas se pagan con una cuota anual por espacio y con costos de petición pagados por los dueños. Oceanside, Santee y Yucaipa los administran sin un personal grande.
La Corte Suprema de EE. UU. confirmó por unanimidad la ordenanza de Escondido. Una fórmula clara de inflación, una audiencia rápida de rendimiento justo ante un oficial independiente y una cuota por espacio para financiarla son lo que se sostiene en los tribunales.
Las mejoras de capital aprobadas pueden trasladarse. Recortar servicios se trata como un aumento ilegal, y no mantener las áreas comunes ya es una molestia pública bajo la ley estatal.
Las casas prefabricadas pertenecen de forma desproporcionada a hogares de menores ingresos, y una ordenanza puede limitarse a la residencia principal del propietario (Código Civil § 798.21).
Los espacios nuevos están exentos por 15 años según la ley estatal (Código Civil § 798.45). Los parques de Encinitas son vivienda existente que costaría muchísimo reemplazar.
Un acuerdo voluntario obliga solo a los dueños que lo firman y por lo general no da a los residentes forma de hacerlo cumplir. Una ordenanza se aplica a todos los parques, y el Concejo puede modificarla.
Cerrar un parque o cambiar su uso exige un informe de impacto y ayuda de reubicación según la ley estatal (Cód. de Gobierno § 65863.7). Y con una ordenanza de equidad, cada dueño sigue teniendo garantizado un rendimiento justo.
Agradezca al Concejo y ayude a escribir la ordenanza permanente.
Un breve agradecimiento queda en el registro y le recuerda al Concejo que estamos atentos. Luego venga a los talleres: únase a la lista de correo para enterarse primero de las fechas.