Para propietarios de todos los parques de Encinitas

Conozca sus derechos

No somos inquilinos. Somos propietarios. Somos dueños de nuestras casas; el parque es dueño del terreno. La ley estatal nos da protecciones reales y le da al dueño del parque obligaciones reales. Esta página explica qué buscar, cómo documentarlo y a dónde llevar cada problema.

Por qué importa: los parques que no cumplen la ley pueden tener que pagar

Violaciones intencionales. Cuando un parque sabe de un problema y no lo arregla, eso puede ser una violación intencional. Un propietario que lleva al parque a la corte y gana puede recibir hasta $2,000 por cada violación intencional, además de sus pérdidas reales. El juez decide la cantidad.
Molestia pública. Según la ley estatal, si un parque no mantiene en serio sus áreas comunes, eso es una molestia pública (public nuisance). Los residentes, el Abogado de la Ciudad o el Fiscal del Distrito pueden llevar al parque a la corte.
Órdenes y multas del estado. Los inspectores del estado pueden ordenar reparaciones, publicar la violación en el parque hasta que se arregle, y pedir en la corte multas de hasta $500 por violación por cada día que continúe.

Nuestra meta: que cada violación quede registrada, por escrito, con fotos y fechas, para que cada parque la arregle o pague por ella. El aviso por escrito es lo que convierte un problema en una violación intencional. Si el parque ya fue avisado y no hace nada, esa decisión es suya.

1. Salud y seguridad: los problemas grandes

Busque estos primero. Son trabajo del parque, y los paga el parque.

Problema	Lo que el parque debe hacer	Qué fotografiar o guardar
Aguas negras que se regresan, olor a drenaje, tuberías rotas	Mantener funcionando y selladas las líneas de drenaje del parque y la conexión de drenaje de cada espacio. Las tuberías de drenaje con fugas o rotas son una violación de salud.	Fotos y video, fecha y hora, cuánto duró, si hubo olor. Repórtelo al estado el mismo día.
Inundaciones y agua estancada	Nivelar el terreno del parque para que el agua no se acumule ni corra hacia el espacio de nadie. El agua estancada que cría mosquitos es una molestia pública.	Fotos durante y después de la lluvia, con algo que dé escala. Anote cuántos días duró el agua.
Árboles que tocan cables eléctricos	Si el cable es de SDG&E, SDG&E lo poda gratis. Si el cable es del parque, el parque debe mantenerlo despejado con las mismas reglas de seguridad que siguen las compañías eléctricas. Reporte los problemas de cables dentro del parque a HCD Salud y Seguridad. Nunca toque el árbol ni el cable.	Fotos desde una distancia segura, mostrando dónde las ramas tocan o rozan el cable.
Problemas eléctricos	Mantener seguros y funcionando el sistema eléctrico del parque y el poste eléctrico (pedestal) de su espacio.	Apagones (fechas y horas), chispas, marcas de quemadura, cables expuestos, postes dañados.
Gas y agua	Mantener seguras las líneas de gas y agua del parque y las conexiones de su espacio. Cada espacio necesita agua potable con presión adecuada y una llave de cierre.	Fugas, olor a gas (llame primero a SDG&E o al 911), poca presión, agua de color raro.
Jardines descuidados, maleza seca, hierbas	Mantener las áreas comunes libres de hierbas, maleza seca y basura seca. Las plantas secas y crecidas son un peligro de incendio. Las plantas que invaden la banqueta o la calle también son un problema de la Ciudad.	Fotos de lejos y de cerca, dentro del parque y en la orilla exterior y banquetas.
Cercas y muros que se están cayendo	Mantener las áreas comunes y las estructuras propias del parque, incluidos los muros y cercas que son suyos.	Partes inclinadas, rotas o caídas, y lo que las empuja (arbustos, raíces).
Ratas, plagas, basura y tiraderos	Mantener limpio el parque, con botes de basura tapados. Los nidos de ratas, las plagas y la basura acumulada son violaciones de salud.	Botes desbordados, excremento, madrigueras, basura acumulada, y las fechas en que los vio. Lo mejor es un video de ratas vivas: el inspector del estado multa al parque solo si hay ratas durante la visita.
Calles y calles oscuras	Mantener las calles abiertas con salida libre a la calle pública. Iluminar de noche todas las calles y pasillos.	Baches, carriles bloqueados, lámparas fundidas (tome fotos de noche).
Hidrantes	Los hidrantes del parque deben funcionar, tener tapas y tener 3 pies libres alrededor.	Bloqueados, dañados o sin tapa.
Reparaciones que nunca llegan	Arreglar una descompostura lo antes posible si afecta la salud o la seguridad, y en 30 días en los demás casos.	Cuándo se descompuso, cuándo lo reportó (por escrito) y cuándo se arregló, o si nunca se arregló.

Revisión rápida: lo que todo parque debe exhibir o entregar

Un permiso estatal de operación vigente.
Letreros con el nombre de cada calle del parque.
El letrero del Centro de Asistencia del estado (Mobilehome Assistance Center).
Teléfonos de emergencia a la vista (bomberos, policía, oficina del parque, encargado, agencia estatal).
Un plan de emergencia, y un aviso anual que le diga cómo obtener una copia.
Un administrador que haya completado la capacitación que exige el estado.
El nombre, dirección y teléfono del dueño dentro de 10 días hábiles después de pedirlo por escrito.
Aviso por escrito de la zonificación o permiso de uso del parque y su fecha de vencimiento.

2. Dinero: cuotas y facturas

Tema	La regla
Aumento de la cuota de espacio	Al menos 90 días de aviso por escrito.
Cobros	Solo la cuota de espacio, los servicios públicos y cobros razonables por servicios que de verdad se dan. Los cobros por servicios nuevos necesitan 60 días de aviso y su propia línea en la factura.
Cobros que no se permiten	Ningún cobro por un contrato de 12 meses o menos; por visitas cortas; por cada miembro de la familia; por una mascota, a menos que el parque tenga instalaciones para mascotas; solo por hacer cumplir las reglas; por mudarse o conectarse; ni por vender su casa, a menos que el parque haya hecho un servicio que usted pidió por escrito.
Áreas comunes	No se cobra por usar las áreas comunes abiertas a todos los residentes, y eso incluye un depósito (aunque sea reembolsable) para usar el salón comunitario.
Multas y gastos legales del parque	El parque no puede pasarle a usted sus propias multas, sanciones o pérdidas en la corte.
Depósito de garantía	No más de 2 meses de cuota, y solo al mudarse. Después de 12 meses de pagos a tiempo, pídalo por escrito: el parque debe devolverlo en 30 días.
Facturas de gas y electricidad	Si el parque le cobra el gas o la electricidad con sus propios medidores, no puede cobrarle más de lo que le cobraría SDG&E si usted le comprara directamente a SDG&E. Cada factura debe mostrar las lecturas inicial y final de su medidor con fechas, las tarifas que le cobraron, el total y el número de días facturados. Una factura que solo muestra el total no tiene lo que exige la ley. ¿Su factura se ve mal? ↓
Facturas de agua y otros servicios	Las facturas muestran las lecturas del medidor y los datos de contacto de la compañía que factura. El agua cubre solo su propio consumo más un pequeño cargo con límite, nunca el agua de las áreas comunes. Si el parque empieza a cobrar un servicio por separado, su cuota de espacio debe bajar en la misma cantidad. Si su medidor está midiendo consumo de áreas comunes, el parque debe decírselo y arreglarlo o reembolsarle.
Cargos y impuestos del gobierno	Los cargos del gobierno que le pasen a usted deben ir en líneas separadas con fecha de fin, y deben bajar cuando baje el cargo. Los dueños de parques sí pueden pasar sus impuestos a la propiedad a los propietarios de casas.
Gravámenes y gas propano	Ningún gravamen sobre su casa sin su consentimiento. El propano que venda el parque: no más de 10% sobre su costo, con el costo a la vista.

¿Su factura de servicios se ve mal? Presente una queja gratis ante el Condado

La oficina de Pesas y Medidas (Weights & Measures) del Condado de San Diego revisa los medidores de gas, electricidad y agua que usan los parques para cobrar a los propietarios. Los parques deben registrar sus medidores con el Condado cada año y hacerlos probar. Una queja puede llevar a una prueba de laboratorio de su medidor y a una revisión de que el parque cobre las tarifas de SDG&E.

Esté atento a: una factura que sube sin que usted haya cambiado su consumo; una factura de cuando estuvo fuera o tenía la luz o el gas apagados; una factura sin lecturas del medidor; un “error” que la oficina corrige solo después de que usted se queja.
Antes de presentarla: junte sus tres facturas más recientes seguidas, más cualquier factura en duda. Anote cuándo le preguntó a la oficina, con quién habló y qué le dijeron.
El formulario: formularios de queja del Condado, incluido uno en español. Marque todas las casillas que apliquen: medidor inexacto, medidor mal leído, error de facturación.
Envíelo con copias de sus facturas a wm.awm@sdcounty.ca.gov, o llame al (858) 694-2739.
Un formulario por hogar. Cuando varios vecinos presentan quejas por las mismas fechas, el Condado ve un patrón, no un caso aislado.
Avísenos también. Mande una copia a mhpaction@gmail.com para que podamos seguir lo que encuentra el Condado en todos los parques.

3. Su casa, su contrato

Usted no puede renunciar a estos derechos. Una cláusula del contrato que lo intente no vale.
Usted recibe una copia firmada de su contrato en 15 días hábiles.
Le deben ofrecer un contrato de 12 meses.
El parque no puede entrar a su casa ni a su bodega cerrada sin su consentimiento por escrito, salvo en una emergencia.
Remolcar un vehículo de su espacio requiere un aviso de 7 días en el parabrisas que diga qué regla se rompió (salvo emergencias de seguridad).
Los cortes de servicio planeados de más de 2 horas requieren 72 horas de aviso por escrito.
El salón comunitario, la alberca y las áreas comunes deben abrir en horarios razonables, con el horario a la vista.
Los cambios de reglas requieren 10 días de aviso de una reunión, y luego su consentimiento o 6 meses de aviso. Una regla que agregue un cobro nuevo no vale.
Una regla del parque no puede obligarlo a un arbitraje ni quitarle el derecho a un jurado.
El parque no puede impedir rampas o pasamanos con permiso, y en la mayoría de los parques no puede prohibir la energía solar.
Los avisos llegan en persona o por correo; por correo electrónico solo si usted firmó un consentimiento aparte.
El parque solo puede terminar su contrato por una razón que la ley enumera, con 60 días de aviso por escrito y hechos específicos. Por una violación de reglas, primero recibe un aviso por escrito y 7 días para corregirla.

4. Vender su casa

Puede poner un letrero de “Se vende” en su ventana y anunciar su casa. El parque no puede prohibir la venta ni hacerse su agente.
El parque no puede mostrar ni anunciar su casa sin su permiso por escrito.
Durante su contrato, por lo general el parque no puede obligarlo a sacar su casa cuando la vende.
Reparaciones exigidas antes de una venta: solo reparaciones exteriores que exige la ley, en una lista por escrito dentro de 15 días hábiles después de que usted la pida. Más ↓
Aprobación del comprador: los requisitos en 15 días; una decisión en 15 días hábiles después de que el comprador entregue todo. No le pueden pedir declaraciones de impuestos.
Su contrato no puede darle al parque preferencia para comprar su casa.
Los herederos pueden vender la casa sin sacarla del parque.
Anote cualquier cuota que el parque le cotice a su comprador, y la fecha. Si la cuota del comprador cambia cerca del cierre, anote la cifra anterior, la nueva y cuándo le avisaron.
El parque no puede obligarlo a vender a través del parque ni a usar a su agente. Si el parque ofrece comprar su casa, pida a un agente de bienes raíces un valor independiente antes de firmar cualquier cosa, y avísenos.

Reparaciones exigidas al vender: lo que el parque puede y no puede exigir

Solo reparaciones exteriores que exige la ley. El parque puede exigir una reparación solo si es en el exterior de su casa o de una bodega, terraza u otra estructura que sea suya, y si la exige una ley estatal, una ordenanza local o una regla del parque que aplique una de ellas. No puede exigir trabajos en el interior, ni cosas solo porque le gustaría que se hicieran.
Pida la lista por escrito, de inmediato. Una vez que usted la pide por escrito, el parque tiene 15 días hábiles para darle una lista por escrito que diga la regla o ley específica de cada punto. Si no lo hace, pierde el derecho a exigir reparaciones antes de la venta, excepto las de salud y seguridad.
“Nadie dijo nada en años.” La ley no dice que el parque tenía que mencionar el problema antes, así que esperar no es automáticamente ilegal. Pero vale la pena cuestionar un problema que el parque nunca mencionó en años y que exigió el día que usted decidió vender: ¿De verdad era una violación? ¿Ya existía cuando el parque lo aprobó a usted como comprador? ¿Estaba permitido por el permiso cuando se instaló su casa? Guarde cualquier documento que muestre cuánto tiempo ha existido esa condición.
Guárdelo todo: su petición por escrito y la fecha en que la envió, la lista del parque y la fecha en que la recibió, los presupuestos de contratistas y las fotos.

¿Le están exigiendo reparaciones para vender? Escríbanos o llame al (760) 456-5077 antes de pagar cualquier cosa.

5. Reunirse, organizarse y hablar

Pueden reunirse en el parque, incluido el salón comunitario cuando no se esté usando, sin cobro ni depósito. Pueden invitar a funcionarios y candidatos, ir de puerta en puerta y repartir información.
Pida a la administración por escrito una reunión sobre reglas, mantenimiento, servicios, contratos o facturación de servicios: deben reunirse con usted en 30 días.
Las represalias son ilegales. Si su cuota sube de golpe, le cortan servicios o lo amenazan después de que usted se organiza o se queja, anótelo de inmediato (fecha, qué pasó, quién) y avísenos.

Cómo documentar y dar aviso

Foto o video, con algo que dé escala.
Fecha, hora y lugar (número de espacio o “junto al salón comunitario”).
Guarde cada papel: avisos, facturas, cartas, contrato, reglas.
Avise al parque por escrito. Fírmelo, diga exactamente qué está mal y qué quiere que se haga, y guarde una copia con la fecha en que lo entregó o lo envió.
Para problemas de áreas comunes, la ley exige aviso por escrito al menos 30 días antes de ir a la corte. El aviso de un vecino sobre un problema de todo el parque cuenta para todos.
Diga solo lo que vio. Ser exacto vale más que exagerar. Mantenga la calma y la cortesía.

A quién llamar

Problema	A dónde va
Problemas de cables eléctricos, drenaje, inundaciones y otros problemas de salud y seguridad dentro del parque	HCD del Estado de California, Salud y Seguridad (inspecciones de parques) · 1-800-952-8356 · hcd.ca.gov/mmh/mac/submit-complaint. Una queja al estado también cuenta como aviso por escrito al parque.
Ratas en las áreas comunes	HCD Salud y Seguridad sí viene, pero multa al parque solo si hay ratas mientras el inspector está ahí. Repórtelo cuando las ratas estén activas, y mande video con fecha. Control de Vectores del Condado de San Diego también inspecciona: (858) 694-2888 · vector@sdcounty.ca.gov
Facturas y medidores de servicios (gas, electricidad, agua): facturas altas, sin lecturas del medidor, errores de cobro	Pesas y Medidas del Condado de San Diego · wm.awm@sdcounty.ca.gov · (858) 694-2739 · cómo presentar la queja
Cuotas, avisos, reglas, contratos, ventas	Centro de Asistencia de HCD (Mobilehome Assistance Center) · 1-800-952-8356 · MHAssistance@hcd.ca.gov
Agua estancada y mosquitos	Control de Vectores del Condado de San Diego · (858) 694-2888
Árboles que tocan cables de SDG&E	SDG&E · 1-800-411-7343 (inspección y poda gratis). Olor a gas o cable caído: aléjese y llame al 911.
Plantas crecidas sobre la banqueta o la calle pública fuera del parque	Código de Cumplimiento de la Ciudad de Encinitas · app MyEncinitas o encinitasca.gov · (760) 633-2688
Maleza o hierbas secas que son peligro de incendio	Prevención de Incendios de Encinitas · (760) 633-2820 · fireprevention@encinitasca.gov
Aguas negras que corren a la calle o al drenaje pluvial	Línea de Agua Limpia de la Ciudad de Encinitas · (760) 633-2787

Por favor comparta lo que encuentre

Llene las encuestas del parque (en inglés) lo antes posible. Mande fotos, con la fecha y el lugar, a mhpaction@gmail.com, o llame al (760) 456-5077.

Esta página es información general, no asesoría legal. Para su situación, hable con un abogado de California. Traducido del inglés; si algo no está claro, la versión en inglés es la oficial.